미등기 아파트(입주장 아파트)에서 월세 계약을 해보신 분들은 계약 시 특약사항을 보고 놀라셨을 겁니다. 임차인은 임대인의 선순위 대출 근저당 설정이 완료된 후 전입신고를 하기로 한다.
이는 과연 무슨 뜻이죠? 보증금이 아무리 소액이라고 해도 이사한 것에 전입 신고를 늦게 하다니?이유도 없이 불안하다고 생각합니다만. 불안한 이유를 보면 나의 소중한 보증금을 돌려받을 수 없는 경우가 있는 것 아닐까 합니다. 일반 아파트는 완공 후 시간이 지나고 이미 등기가 완료됐고, 임대인의 대출도 이미 실행된 상태이므로 문제가 되지 않지만 입주장은 그렇지 그렇지 않습니다. 입주장 아파트는 신축으로 아직 등기가 나오지 않고 미등기 아파트입니다. 청약에 당선되었다고 가정했을 경우, 보통 계약금을 내고 중도금 대출을 받습니다. 그리고 완성되면 잔금을 내고 등기를 완료하게 됩니다.(등기를 하기 전에는 분양권 상태)보통 잔금을 치를 과정을 살펴보면 1)자기 자본으로 잔금을 치를(대출 x)2)자기 자본+부족한 부분은 전세를 맞춘 후에 받은 전세금을 합하고 잔금을 치를(대출 x)3. 잔금 대출을 받고 대출 금액에 의해서 보증금을 결정하고 집세를 맞춘다. (대출 0)상기의 3가지 경우에서 잔금을 치르게 됩니다. 가장과 2번의 경우는 대출을 받지 않으므로 큰 문제는 안 되지만 3번의 경우 임대인이 중도금 대출을 받으면 대출 금액에 의해서 보증금이 조정된 월세가 시장에 나오게 됩니다. 이런 경우 보증금이 소액의 경우가 많습니다. 해당 지역의 최우선 상환 금액 내에서(아래 사진 참조/시흥시의 경우는 4,300만원)보증금을 받을 경우가 가장 많은 대출 금액에 따라서는 그 이상의 보증금을 받은 경우도 있습니다.
출처 : 법제처
이런 과정을 거쳐 입주장 월세 계약을 하고자 하면 위 특약사항이 하나 따라오게 됩니다. 임대인 우선대출 실행 후 전입신고를 하라는 특약입니다. 전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 매우 중요한 권리라고 알고 있는데 전입을 나중에 하라니?!! 잘 이해가 안 될 수 있기 때문에 예를 들면 설명하겠습니다.
제가 살고 있는 집이 경매에 부쳐졌다고 칩시다. 경매가 진행된 후 낙찰되면 배당을 시작합니다.배당순서는 아래 표에서 확인하시기 바랍니다.
뭔가 되게 복잡해 보이고 세 가지 경우의 수에 따라서 채권 순위가 달라지는데 변하지 않는 게 있어요. 위 표에 1번: 집행비용, 2번: 필요비 유익비, 3번: 소액임차보증금과 임금 및 퇴직금입니다. 저 1번부터 3번은 경우의 수에 관계없이 배당순서를 잘 지키고 있습니다. 이건 임대인 대출, 세금 체납 등 선순위 채권이 있더라도 그 채권보다 최우선적으로 가장 먼저 배당이 된다는 얘기입니다. 그런데 표를 잘 보면 같은 보증금인데 3번 소액보증금과 5번 확정일자를 갖춘 임차보증금 반환채권은 뭐가 다를까요? 3번은 최우선 상환에 관한 조항이고 5번은 우선 상환에 관한 조항입니다.
최우선변제(상배당표 3번) 우선변제(상배당표 5번) 내용 임대차보증금이 소액인 주택이 경매되는 경우 경매신청등기가 등기부에 기재되기 전에 전입신고 및 주택점유요건을 충족하면 일정액의 보증금을 최우선 배당받을 수 있다. [주택임대차보호법 제8조 제1항]임차인이 대항력과 확정일자를 갖추면 임대주택이 경매 또는 공매될 경우 임대주택 환개대금에서 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말한다. [주택임대차보호법 제2조의2제2항]조건주택인도(실거주)+전입신고(확정일자x)주택인도(실거주)+전입신고+확정일자
경매 배당 순 상소를 보면 최우선 변제가 우선 변제보다 막강하다는 것을 알 수 있다고 생각합니다.이유 없이 제 보증금을 최우선으로 갚아 주는 것과 다른 채권자보다 우선하고 갚아 주는 것은 전혀 다른 얘기입니다. 최우선 변제는 임대인에게 대출이 아무리 많아도 세금이 아무리 체납하고 있어도 모든 채권보다 우선 배당을 하다 보니 보증금 프리 패스권이라고 이해하세요. 최우선 변제가 경매 시 배당의 프리 패스권이라면, 우선 변제는 조건을 충족시킨 뒤 줄을 서서 순서에 배당을 받는 입장권인 셈이죠. 왜도 강력한 프리 패스권(?)이므로, 모든 금액의 보증금을 보장하는 것은 아닙니다. 법에서 정한 소액 보증금의 범위 내에 들어가야 이 절대적인 프리 패스권을 사용할 수 있습니다만, 위에서 선 보였습니다만, 다시 한번 법에서 정한 소액 보증금의 금액을 확인하겠습니다.
출처 : 법제처출처 : 법제처법제처 홈페이지에서 관련 법령을 확인해보면 제가 영업하고 있는 시흥시는 과밀억제권역으로 4,300만원까지를 소액보증금으로 인정해줍니다. 그러면 4,300만원까지는 경매 프리패스권인 최우선 상환이 가능한 겁니다. 소액보증금 이내의 보증금은 선순위의 어떤 대출이 있었더라도 가장 먼저 배당을 받는다는 사실. 이해되셨나요?법제처 홈페이지에서 관련 법령을 확인해보면 제가 영업하고 있는 시흥시는 과밀억제권역으로 4,300만원까지를 소액보증금으로 인정해줍니다. 그러면 4,300만원까지는 경매 프리패스권인 최우선 상환이 가능한 겁니다. 소액보증금 이내의 보증금은 선순위의 어떤 대출이 있었더라도 가장 먼저 배당을 받는다는 사실. 이해되셨나요?